Affitto in nero: conseguenze per inquilino e proprietario

Restituzione affitto pagato in nero: è nullo ogni accordo verbale o scritto con cui il proprietario e l'inquilino convengono un canone più alto di quello indicato in contratto 

L'evasione fiscale negli affitti è ancora molto alta nonostante, nel 2004, sia stata introdotta una norma volta a contrastare il fenomeno degli affitti in nero. La legge ha infatti stabilito la nullità di tutti i contratti di locazione non registrati entro il termine di legge, che è di 30 giorni dalla stipula. Un contratto nullo è come se non esistesse: in questo caso però la nullità si dice "relativa", vale cioè solo per il locatore (vero evasore dell'imposta e, quindi, effettivo colpevole) e non invece per il conduttore. Il che significa che il primo avrà solo gli svantaggi dell'aver affittato, mentre il secondo potrà continuare a stare nell'appartamento "a sbafo". 

Facciamo un esempio: se il padrone di casa non "denuncia" all'Agenzia delle Entrate l'affitto non potrà sfrattare l'inquilino con la procedura accelerata, non potrà inviargli un decreto ingiuntivo se non paga i canoni, non potrà neanche pretendere le maggiori somme concordate a voce. L'affittuario, dal canto suo, potrà lasciare in qualsiasi momento l'appartamento senza essere tenuto al preavviso e potrà anche pretendere la restituzione dei canoni non concordati. Quali sono dunque, in caso di affitto in nero, le conseguenze per l'inquilino? A spiegarlo è una sentenza della Cassazione pubblicata poche ore fa. 

La Corte ribadisce un principio ormai stabile, da noi anticipato nella consuetudine dottrinale. Il principio è il seguente: tutto ciò che non viene registrato è come se non esistesse. Per cui: così come un affitto non registrato è inesistente, allo stesso modo il patto per un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato è nullo. 

Come avrai modo di scoprire, però, ci sono alcune mitigazioni a queste regole e, se da un lato, il conduttore subisce a sua volta degli effetti negativi dalla mancata denuncia dell'affitto, allo stesso modo il padrone di casa può sanare l'evasione fiscale in qualsiasi momento con effetto retroattivo.

A questo punto non resta che concentrarci su tutti questi aspetti, trattandoli nel modo più semplice e comprensibile, in modo che chiunque - anche chi non è avvocato - possa comprendere quali sono le conseguenze per l'inquilino in caso di affitto in nero.

Affitto ed evasione dell'imposta di registro: cosa rischia l'inquilino?

La registrazione del contratto di affitto serve soprattutto per consentire all'Agenzia delle Entrate di sapere che quel determinato immobile è produttivo di reddito, reddito che va denunciato annualmente dal locatore e quindi tassato. Insomma, con la registrazione, l'affitto viene "censito" dal fisco e i canoni di locazione verranno tassati in capo al padrone di casa. In alcuni casi, l'inquilino può scaricare l'affitto dalle tasse.

Potrà sembrarti paradossale ma, alla registrazione, si pagano anche un'ulteriore tassa: l'imposta di registro. Paradossale perché l'affitto viene così tassato due volte: una prima una tantum, all'atto della registrazione, e una seconda, anno dopo anno, sui canoni di locazione percepiti dal locatore.

Ora, in caso di affitto in nero, se per la mancata denuncia dei canoni mensili risponde solo il padrone di casa e non l'inquilino, invece per l'omesso versamento dell'imposta di registro è prevista una responsabilità solidale di entrambi. Questo significa che, seppure per legge la registrazione è un onere spettante al locatore, che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla stipula della locazione, qualora questi non vi ottemperi l'Agenzia delle Entrate può richiedere il versamento indifferentemente anche all'affittuario.

Ne consegue che l'inquilino, per evitare le conseguenze di un accertamento fiscale e delle relative sanzioni, ben potrebbe spontaneamente e di propria iniziativa registrare il contratto per poi pretendere il rimborso dell'imposta dal locatore.

Contratto registrato con canone inferiore rispetto all'effettivo

Se il contratto di affitto dovesse essere stato registrato ma nella versione ufficiale è indicato un canone inferiore rispetto a quello ufficiosamente convenuto tra le parti, l'accordo segreto è inesistente. Con la conseguenza che il conduttore potrebbe limitarsi a pagare l'importo indicato nel contratto senza rischiare nulla. In altri termini il padrone di casa non potrà né sfrattarlo, né inviargli un decreto ingiuntivo o citarlo in causa. E ciò perché l'accordo ufficioso, volto a prevedere un canone superiore rispetto a quello registrato, è inesistente. Anzi, se l'inquilino ha versato per qualche mese i maggiori importi, rispettando la parola data, può chiederne la restituzione fino a sei mesi dal momento in cui lascia l'appartamento.

Come ha rilevato dunque la Cassazione, non vale il patto secondo cui il conduttore paga al locatore per l'immobile (sia esso a uso abitativo o commerciale) un affitto più alto rispetto a quanto indicato nel contratto registrato. E ciò perché la maggiorazione consente al locatore di eludere le imposte. L'accordo viola l'interesse pubblicistico alla riscossione dei tributi.

Per quanto riguarda poi gli immobili commerciali, al contrario di quelli abitativi, le parti possono pattuire un canone crescente per frazioni successive di tempo, ma a patto che l'aumento sia ancorato ad elementi certi e predeterminati. E sempre che in realtà non serva soltanto a sterilizzare gli effetti della svalutazione monetaria: in tal caso è prevista la nullità perché si eludono i limiti quantitativi della legge sull'equo canone.

Diverso è il discorso se le parti con un nuovo accordo modificano il precedente assetto. Ma deve trattarsi non di un escamotage per risparmiare sulle tasse bensì di una contrattazione che risponde alla volontà dei due soggetti.

Affitto in nero: rischi per il padrone di casa

Abbiamo detto che da un contratto di affitto in nero, l'unico rischio per l'inquilino è quello di dover rispondere, insieme al locatore, dell'omesso versamento dell'imposta di registro. Nessun'altra problematica ne può derivare per lui che, anzi, beneficia di un contratto che può decidere di non rispettare in qualsiasi momento. Se infatti smettesse di versare i canoni, il locatore non potrebbe ingiungergli il pagamento con un decreto ingiuntivo né potrebbe sfrattarlo con la procedura più veloce; sarà quindi tenuto ad avviare una causa ordinaria per occupazione abusiva, con tempi particolarmente lunghi.

Nello stesso tempo, seppur l'affitto non può durare meno dei termini imposti dalla legge (4+4 anni nei contratti a canone libero o 3+2 anni in quelli a canone concordato), qualora il contratto non sia stato registrato, l'inquilino potrà lasciare l'immobile in qualsiasi momento senza neanche essere tenuto a giustificare la ragione o a dare il preavviso.

Restituzione affitto pagato in nero

Se il contratto di locazione non è stato registrato o è stato registrato con previsione di un canone inferiore di quello effettivo, l'inquilino, come detto, ha diritto alla restituzione dell'affitto pagato in nero. A tal fine egli può agire in giudizio fino a sei mesi dopo da quando ha lasciato l'appartamento. Chiaramente dovrà dimostrare di aver versato il denaro nelle mani del locatore e se questi non gli ha rilasciato una quietanza, sia pur informale, la prova sarà più complicata.